Preliminare di compravendita o compromesso: di cosa si tratta?
Il preliminare di compravendita definito anche compromesso, è quell’accordo con il quale due parti, ovvero il compratore e il venditore, stipulano un contratto di compravendita. In breve è un passaggio antecedente al rogito da effettuarsi in quei casi dove questo non sia possibile nell’immediato.
I motivi potrebbero essere ad esempio i tempi di attesa per la risposta del mutuo del compratore oppure perché il venditore stesso è in attesa della nuova abitazione. Le parti devono redarre il compromesso in forma scritta, pena la nullità, e successivamente dovrà essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni. L’articolo si pone l’obiettivo di approfondire la tematica del preliminare di compravendita.
Innanzitutto è opportuno specificare che si rende necessario trascrivere nei registri immobiliari il compromesso, al fine di tutelare l’acquirente da eventuali pignoramenti o ipoteche sulla casa. Il preliminare di compravendita obbliga entrambi sia l’acquirente che il venditore in maniera vincolante a livello giuridico.
Da questo si evince come entrambe le parti con il compromesso si impegnino nella sottoscrizione successiva del contratto di compravendita, con il quale l’immobile passerà definitivamente di proprietà.
Contratto preliminare e proposta d’acquisto: quali differenze?
Comprare un immobile può risultare una procedura particolarmente complessa e composta da molteplici passaggi. Il primo di questi è la proposta di acquisto dell’immobile, a cui farà seguito appunto il preliminare di compravendita. Infine l’ultima fase consiste nel rogito, quindi la compravendita vera e propria, redatto dal notaio.
I primi due passaggi si verificano solamente su richiesta delle parti che così facendo raggiungono degli accordi, ma non sono obbligatori. Da questo si evince come non si debba fare confusione tra il contratto preliminare e la proposta d’acquisto.
Quest’ultima difatti impegna solamente una parte, quella dell’acquirente, che solitamente versa una quota di denaro a titolo di caparra. Al contrario, il venditore non ha alcun obbligo, perché sarà libero di vagliare anche altre offerte. Nel preciso momento in cui il venditore accetterà la proposta di acquisto, allora questa verrà convertita nel preliminare che, come anticipato impegnerà entrambe le parti a portare a compimento la compravendita.
Clausole e verifiche del compromesso
Nel momento in cui viene stipulato il compromesso, si renderà necessaria la massima attenzione a indicare una serie di dettagli a tutela delle parti. Tra questi troviamo:
• Verifica del venditore. Tra i controlli che si renderanno necessari per la stipula del preliminare, il primo riguarda l’identità del venditore, la sua effettiva titolarità e relativi passaggi di proprietà dell’immobile in oggetto, al fine di verificare eventuali vincoli, come ad esempio delle ipoteche.
• Condominio. Se l’abitazione relativa al compromesso è situata all’interno di un condominio, si deve verificare il regolamento dello stabile ed accertarsi della presenza o meno di eventuali manutenzioni straordinarie previste o spese condominiali non regolarmente pagate dal venditore.
• Certificazione energetica. Nel momento del compromesso dovrà essere consegnato all’acquirente l’APE, “attestato di prestazione energetica”.
• Dati dell’immobile. Nel documento preliminare devono essere indicati i dati dell’immobile, quindi sia l’indirizzo che i dati catastali ed il prezzo di acquisto. Dovranno inoltre essere verificate eventuali irregolarità catastali o edilizie della casa. È consigliabile inoltre allegare le planimetrie e verificare che l’immobile sia stato costruito con tutti i regolari permessi.
Caparra e acconto
Qualsiasi somma di denaro di cui è previsto il versamento da parte dell’acquirente, dovrà essere indicata nel compromesso. Dovrà essere inoltre indicato se le somme sono state versate in qualità di caparra o acconto e la modalità di versamento scelta: bonifici bancari o assegni non trasferibili. Si deve tenere presente che sussiste una differenza tra caparra e acconto.
Nel primo caso si intende come una forma di tutela delle parti nell’eventualità qualcosa andasse “storto” durante la compravendita. Definita anche caparra confirmatoria, questa somma di denaro viene versata dall’acquirente in veste di garanzia per tutelarsi da eventuali inadempimenti del compromesso.
Nel momento in cui si arriva alla fase del rogito, la caparra dovrà essere restituita all’acquirente o eventualmente convertita in acconto. Per quanto concerne il rimborso della caparra, si dovrà stabilire la responsabilità della mancata vendita, se dell’acquirente o del venditore.
Se attribuibile al compratore, il proprietario dell’immobile potrà trattenere la somma versata. Se invece la vendita non andrà a buon fine per colpa del venditore, in questo caso l’acquirente potrà richiedere il doppio di quanto versato ed eventualmente procedere a richieste di risarcimento danni.
L’acconto, è solamente un anticipo su quanto sarà pagato dall’acquirente durante la compravendita. Tale somma è opportuno precisare che non svolge alcuna funzione di garanzia. Ciò significa che se non si dovesse completare la fase di compravendita, l’intero ammontare andrà restituito alla parte dell’acquirente.
Termini di vendita, registrazione e trascrizione del compromesso
Gli ultimi elementi che dovranno essere presi in considerazione sono i termini per la vendita, la registrazione e infine la trascrizione del preliminare.
• Termini per la vendita. Nel compromesso dovrà essere indicata la data dalla quale si potrà effettuare il rogito. Dopo tale data ognuna delle due parti potrà chiedere all’altra la firma definitiva del contratto. In caso di inadempimenti si potrà recedere dal contratto, chiedere la restituzione della caparra con le modalità descritte precedentemente, effettuare richiesta di risarcimento danni o eventualmente procedere per vie legali per chiedere una sentenza che equivarrà all’adempimento del contratto.
• Registrazione del compromesso. Da effettuarsi entro e non oltre 20 giorni dalla sua stipula. Al momento è previsto il pagamento di € 200 di imposta di registro, € 16 ogni 100 righe di preliminare, 0,5% della caparra e 3% dell’acconto versato.
• Trascrizione del compromesso. Tale trascrizione si rende necessaria per tutelare l’acquirente, perché da questo preciso momento il venditore non potrà più vendere o ipotecare l’immobile e non saranno più possibili eventuali pignoramenti dello stesso. Questa fase deve essere portata a compimento dal notaio, quindi andrà pagata la sua parcella, l’imposta di bollo, l’imposta ipotecaria e le tasse ipotecarie.